知識も費用も必要?注意点が多い不動産の財産分与について

夫婦の財産分与の対象に不動産がある場合には、様々な注意点があります。
離婚する際には夫婦でもこれまでの共有財産についてしっかり確認しなければならないのですが、生活をしてきた住居を始めとして、土地などの不動産についてはそれぞれが半分ずつ所持するというわけにはいきません。
4部屋ある住居のうち、2部屋ずつをそれぞれの所有物にした上で離婚後の生活を送るなどというケースはありませんので、どのように財産分与すれば良いのかで悩んでしまうでしょう。

【不動産を手放して現金に換えてしまうのが1番よい方法】

最ももめることなく円満に財産分与ができるのは、これまで所持してきた共有財産となる不動産を現金に換えてしまうことになります。
現金に変えた上で双方の分余分に応じて分割すればトラブルになってしまうこともなく円満な解決となるでしょう。
ただしこのようなケースでは、まず不動産そのものを評価しなければなりませんので、どのタイミングで評価するのかで評価、すなわち財産の価値が変わってくると言えます。
また評価を依頼するためには鑑定人に費用の支払いなどをしなければなりませんから、こういった部分でまずは必要な費用を捻出した上で評価が決まった不動産について、分与を考えなければなりません。

【どちらか一方が不動産を所持する場合】

住宅ローンが残っているなど様々な事情によって不動産をどちらか一方が所持して、今後も住み続けるといった場合には不動産を所持しない側に対して金銭での財産分与を行う必要があります。
ここでもやはりまずは不動産について評価をしなければならず、評価額に応じて現金での分与などを行うケースがほとんどです。
しかしこのようなケースでは財産分与を行った側の土地に対して価格が上がれば将来的にメリットとなりますが、反対に価格が下がってしまうようなケースでは財産分与を行い、不動産を所持している側が損をすることになります。

しかし離婚してから時間が経ち、土地や不動産の価格が大幅に値下がりしたからといって、そこでの差額を元配偶者に請求することなどは出来ません。
必ずしも不動産の価格が値上がりすると限ったものではありませんから、こういった部分も考慮した上で不動産についての分割を話し合いましょう。
さらに、住宅にローンが残っている場合には、今後のローンの支払いについてどうするのかを話し合う必要も出てきます。
一般的にはローンを差し引いた上で財産分与が行われるのですが、配偶者が保証人になっていたりすると離婚と同時に保証人の解約を申し出られるようなこともあるため、そうなると新しい保証人を見つけることや、保証人を変更するために一定金額を金融機関に支払わなければならない状況に陥ることもあります。

【不動産登記する場合の注意に関して】

前述したのは財産分与において、あくまでも不動産をなんとか上手に分与するといった方法になりますが、もともとの名義人や所持者が、この不動産を配偶者に譲渡する側には様々な知識が必要になります。
まずは所有権に対して変更をしなければならず、ここではある程度費用が必要になります。
双方での様々な書類が必要となり手続きが終了するまでにはタイミングが合わなければ、ある程度時間が必要になってしまいますので面倒に感じることもあるでしょう。
しかしこのような手続きはしっかりとした上で不動産の分与そのもの、そして離婚を行わなければあとでトラブルになりますから、必ず離婚成立前、もしくは離婚成立と同時に行っておく必要が出てきます。

【借地権付きの土地にある不動産の場合】

これまでご夫婦で生活していた自宅が借地権付きの土地だった場合には地上権契約をしていない限り、簡単に譲渡することや財産分与をすることはできません。
まずは夫婦が離婚するにあたり、財産分与をするということを地上権の持ち主に対して話す必要があります。
地主の了承を得なければ独断で借地権付きの土地を分与したり処分することはできませんので、ここでもトラブルを避けるため、地主と十分な話し合いをする必要があります。

地主によっては契約者が変わることに対して手数料等を請求してくることもあるため、これまで地上権契約を結んでいた当事者がご主人であり、離婚する際に妻側に不動産を有する場合には契約者変更するための費用が必要になってくるケースもあります。
こうした部分については借地権契約を結ぶ際にどのような内容で契約するかによっても変わってくるものですが、運が悪ければ地主ともトラブルになってしまいますので様々な問題を抱えなければなりません。

【不動産を分与する際の税金について】

一般的に不動産を譲渡するといった場合には不動産の金額によって税金が必要になりますが、夫婦が離婚する際に財産分与をする場面でも税金が必要になってくるケースがあります。
それぞれの分野分が相当だと認められれば税金の対象にはなりませんが、あまりにも多くの分野が行われたとされるケースでは財産を分ける側に税金がかかってくることもあります。
特に自宅を購入してから時間が経過している場合には、物件そのものが値上がりしている可能性があるため、ここで譲渡益課税の対象になることもあります。

また前述の通り、あまりにも多くの財産分与が行われたケースでは譲り受ける側にも不動産取得税やその他贈与税などがかかってくることがあるので、このような部分にも注意しなければなりません。
何もわからないままご夫婦2人だけで進めてしまうと財産分与が終わってから発生する税金で苦しむようなことがあるため、どうすれば税金の対象にならないのかを考える必要も出てくるでしょう。
また極端な話になりますが、離婚することをきっかけに不動産に必要となってくる税金から逃れたいと言う思いで配偶者に対し、譲渡名目で自分の財産を擦りつけてしまったなどのケースでは、不正な税金逃れと判断されてしまい多額の課税対象になることもあります。

【夫婦共同名義の財産は現金に変えてしまうのが良い】

土地や自宅を購入する際に、夫婦共同名義で購入するといったご夫婦もいます。
これについては所持者だけではなく、ローン組む際に連名でローンを組むなどということもありますが、これも離婚の際に分与するのであればスムーズに現金に変えてしまった方が良いと言えます。
共同名義だったものを一人の名義にして、さらにローンの支払いなどについても話し合っていくと非常に面倒な問題がたくさんあり、どちらが残りのローンを負担するのか等に関しても話し合いがまとまらないことがあります。
仕方がない事情があれば、どちらか一方が自宅に住み続けながら住宅ローンの残り残高を相殺した上で財産分与を行うことができますが、そうでなかった場合にはきれいさっぱりと現金に変えた上で財産分与を行い、それぞれの持ち物ではないとした上で手放してしまう方が後になってからのトラブルを防ぐ事になります。

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